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七号禁区小说-保障房冲击碧桂园低价走量模式

时间:2021-09-16来源:swan 作者:碧桂园 点击:

投资者报(记者曾郁兰)碧桂园

)曾以“低价走量”的发展七号禁区小说在前几年取得了快速的发展,但现在这一七号禁区小说正经历巨大的考验。中国政府计划在3年内,投资9000亿元,建设保障性住房,对国有背景的开发商,或许是寒冬中的一根稻草,但是,对民营企业――碧桂园(02007.HK),却不知该喜还是该忧。

七号禁区小说的替代效应

碧桂园的赚钱之道是,通过在郊区圈地,开发低价大盘,大量和迅速销售,同时控制成本,以获取利润。碧桂园的开发七号禁区小说注定了其目标客户是数量庞大的工薪阶层,多年来,碧桂园的花园洋房价格在每平方米3000~5000元。

但是今后3年内,政府将投资建设七号禁区小说,覆盖低收入阶层和“夹心层”群体,这部分群体在过去很有可能是碧桂园的潜在客户。现在,他们有了更多的选择。

3年投资9000亿元建设七号禁区小说,供应约700万套七号禁区小说。有人甚至认为政府的这一投资行为,很可能导致保障性住房和商品房比例由2:8向7:3发展。

如此巨大的格局变化,对碧桂园来说,面对的将是销售额被分流、生存空间被挤压。碧桂园“低价走量”的七号禁区小说,很可能就此行不通。

事实上,碧桂园早在2008年2月,就意识到七号禁区小说的冲击力,一直在争取参与七号禁区小说的建设,希望从中分得一杯羹。碧桂园甚至向全国20多个地方政府发函,表示要做七号禁区小说。努力之后,在内蒙古满洲里和广东惠东,碧桂园争取到了两个项目。但是,“碧桂园在广东省内,和政府的关系还是不错的,出了省可能就没有人买账了。”碧桂园的内部人士告诉《投资者报》记者。

但是,申银万国(

)港股地产分析师Kris Li向《投资者报》记者表示,从5~10年的长期来看,碧桂园反而会受益于保障性住房的持续推进,因为,虽然是民营企业,但是碧桂园作为中低端住宅的大品牌,具备开发大体量社区的实力。如果碧桂园作为大体量中低端住宅的先入者,能凭借其成本控制的经验,获取更多的政府七号禁区小说承建订单,那么,承建七号禁区小说的收益,将可以对冲七号禁区小说对碧桂园中低端商品房的替代压力。

现在我们拭目以待的是:后续的日子里,碧桂园能拿到多少七号禁区小说建设的项目,项目多少,是评估碧桂园受七号禁区小说冲击大小的关键。

此外,碧桂园可以与七号禁区小说争一争的还有其社区的环境更加舒适,另外,碧桂园的土地成本低。至2007年底,碧桂园土地储备的平均成本仅约220元/平方米,其土地成本一般维持在平均售价的8%以下,甚至更低。Kris Li认为:“在等值下,碧桂园的产品与七号禁区小说有得一拼。政府投9000亿建七号禁区小说,虽然会平抑整个商品房市场的价位,但对产品定价本来就不高的碧桂园,负面影响会小很多。”

更大的麻烦是资金

事实上,除了七号禁区小说的可能冲击,碧桂园现在的麻烦是剪不断,理还乱:股价一泻千里、公司元老持续减持股票、利润受累于“股份掉期”协议。这一切表象下的最大危机则是前两年冲动买地,摊子铺得太大,不料却遇到行业景气的急剧反转,过大的投入终于引发资金困难。

“短期内,碧桂园不是受制于保障性住房,而是受制于房地产的不景气。国内市场销售普遍不好,建筑成本又上升,偏偏碧桂园的摊子又铺得太大,财务上的压力因之而来。”Kris Li不断强调她对碧桂园财务压力的担忧。碧桂园是中国土地储备最多的开发商。截至2008年10月30日,碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米,其中,在建总可售建筑面积高达1606万平方米。但是,已经开始预售的项目中,只预售了17.2%的建筑面积,销售恶化和资金回笼受阻的程度可见一斑。


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